中金研究

5月新房销售表现尚可，一线城市二手房价也有边际回暖 ，仍需关注行业基本面改善持续性。目前大多数央国企地产主体收益率已经回到事件冲击前
，仅有少数主体高于事件冲击前 。从利差角度来看，4-5月部分主体利差修复较快、目前已经低于事件冲击前
。我们认为央国企地产债利差修复行情或已过半 ，后续利差修复有望由头部主体向小幅下沉主体扩散
，不过范围或有限。我们建议头部主体及中等资质主体中短久期配置为主，较弱主体适度下沉1年左右期限品种挖掘收益 。

风险

房地产下行超预期 ，出现超预期信用风险事件
。

Text

正文

销售跟踪：5月新房销售环比增长 、同比基本持平。根据中指研究院数据，2026年5月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别变动+3%和+10%
，同比分别变动0%和+4%，新房销售环比增长
、同比基本持平；分城市能级看 ，一线城市销售面积环比变动+18%、同比变动+19%；二线城市销售面积环比变动0% 、同比变动-3%
，三线及以下城市销售面积环比变动0%
、同比变动-5% 。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积5月以来5周累计值同比基本持平。

房企销售：我们重点跟踪的房企有36家披露了2026年5月销售数据 ，销售额环比平均变动-1%
，同比平均变动-12%
。具体来看，招商蛇口、中海地产 、华润置地、保利发展
、中国金茂同比分别变动+21%、+14% 、-3%
、-32%和-29% ，保利置业和越秀地产同比分别变动+13%和+18%
，滨江集团、龙湖集团 、金地集团和新城控股同比分别变动-8%
、-53%、-36%和-49%。

土地市场：土地成交额同比下降 。2026年5月全国住宅性质土地推地建筑面积2745万平米，环比变动-5% 、同比变动-33% ，成交建筑面积2090万平米
，环比变动-5%
、同比变动-25%；5月成交溢价率9%，环比持平；5月土地成交金额982亿元 ，环比变动+9%、同比变动-7%，1-5月累计同比变动-35%
，分能级来看，一线 、二线
、三四线城市土地成交额累计同比分别变动-24%、-50%和-20%
。

融资跟踪：5月境内地产债净增量转负。2026年5月地产境内债发行量和净增量分别为163亿元和-28亿元 ，其中国企净增9亿元 、非国企-37亿元 。5月非国企发债情况
，绿城房地产发行2只公司债，期限分别为1.25年和3年 ，票面利率分别为2.34%和3.18%
。5月美元债发行量3亿美元
，净增量-11.7亿美元，绿城中国发行3年期3亿美元债券、票面利率7%。到期方面 ，2026年三季度地产境内债到期回售合计1264亿元
，环比增长
、同比下降；美元债到期回售合计19.85亿美元，环比和同比均下降 。具体个券来看 ，龙湖2026年6-7月无债券到期
。

二级市场走势：5月房地产行业利差收窄居多
，美元债指数上涨。2026年5月房地产行业利差全面收窄，AAA、AA+ 、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动-4bp
、-4bp、-9bp和-3bp ，AA+中保利发展和深业集团多只个券利差收窄幅度居前；AA中华发股份 、珠江实业
、建发地产、首创城发 、信达地产
、光明地产等多只个券利差收窄靠前，首开股份多只个券利差走扩居前；AA-中华侨城集团利差小幅收窄 。5月美元债指数当月回报率3.35%
，高收益表现好于投资级，回报率分别为4.90%和0.60%
。龙湖集团美元债曲线上涨0-2美元至74-95美元区间。

行业投资建议

5月新房销售表现尚可 ，一线城市二手房价也有边际回暖
，仍需关注行业基本面改善持续性 。目前大多数央国企地产主体收益率已经回到事件冲击前，仅有少数主体高于事件冲击前。从利差角度来看 ，4-5月部分主体利差修复较快、目前已经低于事件冲击前
。我们认为央国企地产债利差修复行情或已过半
，后续利差修复有望由头部主体向小幅下沉主体扩散，不过范围或有限。我们建议头部主体及中等资质主体中短久期配置为主 ，较弱主体适度下沉1年左右期限品种挖掘收益 。

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文章来源

本文摘自：2026年6月15日已经发布的《5月房地产债券月报：利差修复过半》

袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023

许   艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876

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